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2018-09-06 16:12
导读------事故频发却把资金高周转奉为铁律的碧桂园,能慢下来吗?最近最受关注的地产集团莫过于碧桂园了。今年的6月24日,上海奉贤出现坍塌事故,导致1人死亡,9人受伤。7月12日杭州萧山项目又出现...

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------事故频发却把资金高周转奉为铁律的碧桂园,能慢下来吗?

最近最受关注的地产集团莫过于碧桂园了。今年的6月24日,上海奉贤出现坍塌事故,导致1人死亡,9人受伤。

7月12日杭州萧山项目又出现了坍塌事故,庆幸的是此次事故无人员伤亡。

7月16日,碧桂园又被网友微博爆料漳州名为御江府的楼盘召开誓师大会,员工集体喝鸡血打气。

7月24日,六安工地又发生坍塌事故,导致6人死亡,1人伤情危急、2人伤势较重。

8月1日,江苏一栋正在施工的建筑楼顶发生火灾事故,所幸无人员伤亡。

接二连三的事故自然是让碧桂园的企业形象受到了严重的影响,8月3日碧桂园在广东顺德碧桂园总部召开了「走进碧桂园」全国媒体见面会,当无冕财经提问“是否考虑放缓高周转步伐”时,碧桂园集团主席杨国强说:“5天一层是科学的,碧桂园有些数据被误解”;莫斌认为“高周转与我们工程质量没有关系”;而CFO伍碧君在投资者电话会上更是直截了当:“不会放缓高周转步伐。”

8月10日,碧桂园成立安全生产委员会,由杨国强亲自当主任,抓安全监督;同时,碧桂园提出一系列“提质控速”举措,包括施工合作方的选择、当地权威第三方机构的介入、恶劣天气下的安全风险管控、区域交叉巡检、增加新技术使用以减少对人力的依赖、严控原材料,等等。

“下半年把安全质量放在第一位,放慢发展速度。”这是在8月21日的中报业绩会上,碧桂园集团总裁莫斌面色凝重,一字一顿。向来语速极快的他,甚至连吐字都比平日里放慢了许多。半个月过去,碧桂园第二次道歉,对于高周转的态度也从委屈、辩解变为反省、反思。这应该是碧桂园第一次明确提出“放慢速度”,以及要当百年老店。

有两项更具“杀伤力”的措施。一是项目奖金与安全质量挂钩,采取“一票否决”制;二是要在承建商的合同条款中明确,如果工程施工指令存在安全质量隐患,施工企业可以拒绝执行,并上报集团总部。

“施工安全这件事,其实你重视了,安全肯定会提高的。”许靖(化名)说。虽说船大难掉头,但目前整个安全理念已经迅速贯彻到公司上下每一个人。他相信碧桂园“军团”执行力足够强,只要总部制定指标,从区域到项目都是使命必达。

让碧桂园踩下刹车的导火索——因售楼处6楼坍塌、导致1死9伤的上海奉贤区“红墅林”项目已经停工满60天。碧桂园曾预计此项目停工2个月,8月3日莫斌对无冕财经表示,“停工不会影响项目最终进度”,他计划派一支新团队接手项目。但如今9月将至,项目复工时间仍不明确。

政府部门的调查结果依然停留在一个月前,上海奉贤区安监局出具的初步调查报告是“赶工期是造成事故的间接原因”。碧桂园承认“人为赶工”,并对项目总经理就地免职,对区域总裁等相关责任人进行了降职等处理。

记者留意到,被免职的项目总经理叫李晗,他是碧桂园“未来领袖”计划成员,是杨国强引以为豪的1122名博士中的一员。

上海、杭州、六安的工地接连出事后,进度受到影响的已不仅仅是上述工地,而是波及到整个碧桂园。在跟政府部门打交道的时候,远离上海的许靖也明显感受到了几起事故带来的连锁反应。

许靖发现,政府部门的验收流程比以前放慢了。由于近期安全事故受到舆论关注,碧桂园在全国各地都有项目遭遇政府验收进度变慢的情况,从一二线到三四五线。

他认为这是碧桂园放缓高周转的客观原因。毕竟,公司可以决定员工的工作强度和效率,但无法左右政府的决策速度。而政府验收审批进度,将直接影响工程各个环节的衔接效率,进而影响工程节点和进度。

高周转其实是在薄利多销下追求资金运转速度

目前碧桂园的资金周转率是1.5次/年。杨国强眼中,“高周转是我们战无不胜的法宝”,他曾反复强调,任何部门都要围绕高周转、为高周转让路。

碧桂园内部喜欢把工作方法简化为代码,前CFO吴建斌曾在书中透露,各种各样的代码,是碧桂园的管理工具之一。碧桂园在流传甚广的高周转代码是“456”,即拿地之后4个月开盘、5个月资金回正、6个月资金再周转。

今年上半年,碧桂园实现合同销售额人民币4124.9亿元,同比增长42.8%,完成去年全年销售额的74.9%;实现毛利349.7亿元,同比增长104.6%。

碧桂园CFO伍碧君表示,上半年公司销售楼款现金回笼约3360.2亿元,同比增长52.4%,净经营现金流为正。但卖房后的现金回笼率为81.5%,比去年的90%降低8.5个百分点,究其原因是“今年国内房屋按揭政策有比较大变化,导致行业回款普遍下降”。此外,伍碧君表示,中央对于流入房地产的资金一直在减少或者控制,她并未看到下半年有资金放宽的迹象,“我们认为目前政策对房地产没有变化”。

碧桂园的资产负债率已连续两年突破80%红线,2016年和2017年分别为86%和89%,到2018年,碧桂园的负债率进一步攀升。截至6月30日,碧桂园总资产为1.4万亿元,总负债1.26万亿元,负债率高达89.85%。

“中国房企的下半年将会是’生死攸关’的现金抢夺战,如果很多房企不能在短时间内回笼现金,将会出现财务困境或者崩塌。”黄立冲认为,资产负债率超过80%的房企都有危险。“只要有一个债务违约,每个海外债都有交叉违约条款,就会导致整个集团的债务全面违约,这时候,一家80%资产负债率的房企在违约情况下的价值肯定是资不抵债。”当然,龙头房企在融资上还是相对容易些的。截至6月30日,碧桂园共有可动用现金余额2099.14亿元,此外仍有2813.9亿元未动用银行授信。

提高现金回笼,放缓拿地,现金流为王,被视为房企过冬的良策。

根据半年报,碧桂园上半年买了580宗地,买地支出1430亿元,新增土地建筑面积超过6000万平方米,依然是庞大的数字。不过跟去年相比,这个买地支出同比仅增加11%,低于销售额的增长。

下半年投资拿地会更加审慎。莫斌表示,公司的拿地策略做出了一定的调整,从“全覆盖”调整为“精准覆盖”。意思是,将严格按照当地限价倒推拿地成本,保证“精准拿地”,项目要拿一个成功一个,而且更加聚焦存量项目的运营。“希望放缓步伐,能够腾出更多的空间,把现有的项目安全和质量真正做好,这就是我们下半年土地获取的策略。”

摩根士丹利在研报中称,不仅是拿地速度变慢,碧桂园在2018年下半年的销售速度也可能放慢。在这个节骨点上作此准备,碧桂园用“刮骨疗伤”来形容是恰如其分。

但仍有很多声音认为,碧桂园这头狂奔的猛兽惯性太大,此刻要把速度降下来并不容易做到。

“零伤亡的口号更像是一种安抚情绪的方法,”一位不愿具名的港股分析师表示,“从投资者的角度,其实安全事故对碧桂园的规模和速度影响没有那么大。除非安全问题达到一定比例,否则,这个事情也就是个谈资而已。”

不论是上半年的高周转提速,还是下半年的“提质控速”,其交楼工期都要17-21个月,对财务的影响要到一年半至两年后才能体现。

多位业内人士表示,如今刹车是否及时、现金流能否改善,都要看一年半以后。届时,今年上半年加速高周转时所建的项目也将集中交楼,楼盘质量如何,看交楼之后的客户反馈便知。

(来源:巨丰财经综合 乐居网 无冕财经)

责任编辑:duql

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